نکات کلیدی
1. املاک و مستغلات اهرم و مزایای مالی بی‌نظیری ارائه می‌دهد
بانک‌ها می‌خواهند به شما پول بدهند. بگذارید به شما بدهند!
اهرم قدرتمند است. با املاک و مستغلات، می‌توانید دارایی‌های بزرگی را با استفاده از مقدار کمی از سرمایه خود کنترل کنید. به عنوان مثال، یک سرمایه‌گذاری ۱۰۰,۰۰۰ دلاری می‌تواند با استفاده از یک وام ۹۰ درصدی، یک ملک ۱ میلیون دلاری خریداری کند. این بازده‌ها را به طور قابل توجهی در مقایسه با سایر سرمایه‌گذاری‌ها افزایش می‌دهد.
مزایای مالیاتی قابل توجه است. استهلاک اغلب زیان‌های کاغذی ایجاد می‌کند حتی زمانی که ملک جریان نقدی مثبت دارد. این می‌تواند بار مالیاتی کلی شما را کاهش داده و بازده پس از مالیات را افزایش دهد. علاوه بر این، می‌توانید املاک را برای دسترسی به سهام بدون ایجاد مالیات بر عایدی سرمایه مجدداً تأمین مالی کنید.
فرصت‌های ارزش‌افزایی فراوان است. برخلاف سهام یا اوراق قرضه، می‌توانید به طور فعال ارزش یک ملک را از طریق بهبودها و مدیریت بهتر افزایش دهید. تغییرات ساده‌ای مانند افزودن یک پارکینگ یا نوسازی یک فضای تجاری می‌تواند به طور چشمگیری درآمد اجاره و ارزش ملک را افزایش دهد.
2. قانون ۱۰۰:۱۰:۳:۱: سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات یک بازی اعداد است
به تعداد زیادی نگاه کنید و برخی از جواهرات را پیدا خواهید کرد. به تعداد کمی نگاه کنید و شواهدی برای حمایت از نظریه "همه خوب‌ها گرفته شده‌اند" پیدا خواهید کرد.
حجم مهم است. برای یافتن یک معامله عالی، معمولاً باید حدود ۱۰۰ ملک را بررسی کنید، بر روی ۱۰ ملک پیشنهاد دهید، برای ۳ ملک تأمین مالی کنید و در نهایت ۱ ملک را خریداری کنید. این فرآیند درک شما از بازار را توسعه می‌دهد و به شما کمک می‌کند فرصت‌های واقعی را شناسایی کنید.
پایداری نتیجه می‌دهد. بسیاری از سرمایه‌گذاران تازه‌کار پس از بررسی تعداد کمی از املاک تسلیم می‌شوند. سرمایه‌گذاران موفق تلاش مداوم را در طول زمان حفظ می‌کنند، زیرا می‌دانند که معاملات عالی وجود دارد اما نیاز به پشتکار برای کشف دارند.
یک سیستم توسعه دهید. یک فرآیند کارآمد برای ارزیابی سریع املاک ایجاد کنید. این ممکن است شامل موارد زیر باشد:
- روزانه آگهی‌های طبقه‌بندی شده و لیست‌های املاک را بررسی کنید
- روابطی با مشاوران املاک بسازید
- محله‌ها را برای شناسایی معاملات احتمالی خارج از بازار بررسی کنید
- از نرم‌افزار برای تحلیل سریع معیارهای مالی استفاده کنید
3. معاملات را به دقت با استفاده از بازده، بازده نقدی و IRR تحلیل کنید
املاک بسیار بخشنده در برابر اشتباهات است.
درک معیارهای کلیدی. در حالی که بازده (اجاره سالانه / قیمت خرید) ساده است، اهرم یا هزینه‌ها را در نظر نمی‌گیرد. بازده نقدی سرمایه‌گذاری نقدی واقعی و هزینه‌های جاری شما را در نظر می‌گیرد. نرخ بازده داخلی (IRR) با در نظر گرفتن جریان‌های نقدی پیش‌بینی شده و افزایش ارزش در طول زمان، جامع‌ترین تصویر را ارائه می‌دهد.
از فناوری استفاده کنید. نرم‌افزار تخصصی سرمایه‌گذاری در املاک می‌تواند به سرعت این معیارها را محاسبه کرده و تحلیل‌های حساسیت را انجام دهد. این به شما امکان می‌دهد املاک را به صورت عینی مقایسه کنید و بفهمید که چگونه تغییرات در متغیرهایی مانند نرخ بهره یا نرخ خالی بودن ممکن است بر بازده تأثیر بگذارد.
فراتر از اعداد نگاه کنید. در حالی که معیارهای مالی مهم هستند، همچنین در نظر بگیرید:
- مکان و چشم‌انداز رشد بلندمدت
- وضعیت ملک و پتانسیل برای بهبودهای ارزش‌افزا
- کیفیت مستاجران و شرایط اجاره (به ویژه برای املاک تجاری)
- پویایی بازار محلی و عوامل اقتصادی
4. به طور خلاقانه مذاکره کنید و پیشنهادات خود را غیرقابل مقاومت کنید
شما می‌توانید قوانین خود را با املاک و مستغلات بنویسید (تا زمانی که بتوانید با طرف دیگر به توافق برسید).
در ساختار معامله انعطاف‌پذیر باشید. برخلاف بسیاری از سرمایه‌گذاری‌های دیگر، املاک و مستغلات اجازه مذاکرات خلاقانه را می‌دهد. گزینه‌هایی مانند:
- تأمین مالی فروشنده
- گزینه‌های اجاره
- شرایط مبتنی بر به دست آوردن مستاجران خاص
- توافقات برای انجام بهبودها قبل از بسته شدن
پیشنهاد خود را برجسته کنید. پیوست کردن یک چک سپرده به پیشنهاد شما جدیت را نشان می‌دهد و می‌تواند به طور روانی بر فروشنده تأثیر بگذارد. حتی اگر قیمت شما پایین‌تر باشد، یک بسته شدن سریع و تمیز ممکن است جذاب‌تر از یک پیشنهاد بالاتر با پیچیدگی‌ها باشد.
انگیزه‌های فروشنده را درک کنید. هرچه فروشنده بیشتر انگیزه داشته باشد (یا ناامید باشد)، معامله بهتری می‌توانید مذاکره کنید. به دنبال موقعیت‌هایی مانند:
- طلاق
- جابجایی شغلی
- املاک به ارث رسیده
- توقیف‌ها یا فروش‌های مضطرب
5. ارزش ملک را از طریق بهبودهای استراتژیک به حداکثر برسانید
وای! از کجا شروع کنیم؟
بهبودهای با تأثیر بالا و هزینه کم را هدف قرار دهید. تغییرات ساده می‌تواند اغلب به طور چشمگیری درآمد اجاره و ارزش ملک را افزایش دهد. مثال‌ها شامل:
- افزودن یک پارکینگ یا گاراژ
- ارتقاء آشپزخانه‌ها و حمام‌ها
- بهبود جذابیت از طریق محوطه‌سازی
- تبدیل فضای استفاده نشده به واحدهای اجاره‌ای اضافی
تقاضای بازار را درک کنید. تحقیق کنید که چه ویژگی‌هایی برای مستاجران یا خریداران در منطقه شما ارزشمند است. این اطمینان می‌دهد که بهبودهای شما به طور مستقیم به اجاره‌های بالاتر یا قیمت‌های فروش تبدیل می‌شود.
از پول دیگران استفاده کنید. پس از انجام بهبودها، ملک را بر اساس ارزش جدید و بالاتر آن مجدداً تأمین مالی کنید. این می‌تواند به شما اجازه دهد سرمایه‌گذاری خود را (اغلب بدون مالیات) بازیابی کنید در حالی که همچنان از جریان نقدی و افزایش ارزش بهره‌مند شوید.
6. مدیریت مؤثر املاک کلید موفقیت بلندمدت است
بخشی از هنر یک صاحبخانه خوب بودن این است که محکم اما منصفانه، و دوستانه اما نه آشنا باشید.
انتخاب مستاجر بسیار مهم است. یک فرآیند غربالگری کامل برای یافتن مستاجران قابل اعتماد و بلندمدت توسعه دهید. این ممکن است شامل موارد زیر باشد:
- بررسی اعتبار و پیشینه
- تأیید اشتغال
- مراجع از صاحبخانه‌های قبلی
- ارتباط واضح از انتظارات و قوانین
املاک را به صورت پیشگیرانه نگهداری کنید. مسائل نگهداری را به سرعت برطرف کنید تا مستاجران را خوشحال نگه دارید و ارزش دارایی خود را حفظ کنید. روابطی با پیمانکاران قابل اعتماد برای تعمیرات رایج بسازید.
مدیریت حرفه‌ای را در نظر بگیرید. با رشد پرتفوی شما، استخدام یک شرکت مدیریت املاک می‌تواند زمان شما را برای تمرکز بر خرید املاک جدید آزاد کند. اطمینان حاصل کنید که سیستم‌های واضحی برای نظارت بر عملکرد شرکت مدیریت دارید.
7. املاک تجاری اغلب از سرمایه‌گذاری‌های مسکونی بهتر عمل می‌کنند
وقتی در املاک مسکونی سرمایه‌گذاری می‌کنید، اساساً با افراد سروکار دارید. وقتی در املاک تجاری سرمایه‌گذاری می‌کنید، اساساً با قراردادها سروکار دارید.
مزایای تجاری:
- شرایط اجاره طولانی‌تر (اغلب ۵-۲۰ سال)
- اجاره‌های سه‌خالص که مستاجران هزینه‌ها را پوشش می‌دهند
- بازده بالقوه بالاتر به دلیل اقتصاد مقیاس
- دخالت کمتر دولت در روابط صاحبخانه-مستاجر
مزایای مسکونی:
- برای سرمایه‌گذاران تازه‌کار آسان‌تر برای درک
- بازار مایع‌تر با تعداد بیشتری از خریداران بالقوه
- ساده‌تر برای تأمین مالی با نسبت‌های وام به ارزش بالاتر موجود
اهداف و منابع خود را در نظر بگیرید. در حالی که املاک تجاری می‌توانند بازده بالاتری ارائه دهند، اغلب به سرمایه و تخصص بیشتری نیاز دارند. اگر در املاک و مستغلات تازه‌کار هستید، با مسکونی شروع کنید، اما با رشد پرتفوی و دانش خود به تجاری منتقل شوید.
8. دخالت دولت می‌تواند به طور منفی بر بازارهای املاک تأثیر بگذارد
دلیل اینکه املاک به عنوان یک وسیله سرمایه‌گذاری در سراسر جهان به خوبی عمل می‌کند عمدتاً به این دلیل است که به صورت خودگردان و خودتنظیم از طریق نیروهای طبیعی عرضه و تقاضا است.
از مقررات محلی آگاه باشید. قوانین کنترل اجاره، رویه‌های تخلیه و محدودیت‌های منطقه‌بندی را در بازارهای هدف خود درک کنید. این‌ها می‌توانند به طور قابل توجهی بر توانایی شما در تولید بازده تأثیر بگذارند.
روندهای بلندمدت را در نظر بگیرید. سیاست‌های دولتی می‌توانند در طول زمان تحریفات بازار ایجاد کنند. به عنوان مثال، کنترل اجاره سخت اغلب منجر به کاهش عرضه و کیفیت مسکن می‌شود زیرا صاحبخانه‌ها انگیزه کمتری برای نگهداری یا بهبود املاک دارند.
برای سیاست‌های متعادل حمایت کنید. در سازمان‌های محلی املاک و مستغلات شرکت کنید تا به آموزش سیاست‌گذاران در مورد پیامدهای ناخواسته مقررات بیش از حد محدود کمک کنید. سیاست‌هایی که اجازه بازده معقول را می‌دهند در حالی که حقوق مستاجران را محافظت می‌کنند، بازارهای سالم‌تر و پایدارتر برای همه ایجاد می‌کنند.
آخرین به‌روزرسانی::
FAQ
What's "Real Estate Riches" about?
- Overview: "Real Estate Riches" by Dolf de Roos is a guide on how to build wealth through real estate investing using other people's money (OPM).
- Focus: The book emphasizes the advantages of real estate over other investment vehicles, highlighting its potential for high returns and leverage.
- Structure: It is divided into three parts: understanding the benefits of property, practical steps to invest, and advanced strategies for maximizing returns.
Why should I read "Real Estate Riches"?
- Wealth Building: It provides insights into creating wealth through real estate, a proven method for financial independence.
- Practical Advice: The book offers actionable strategies and real-world examples, making it suitable for both beginners and seasoned investors.
- Unique Perspective: Dolf de Roos shares his personal experiences and philosophies, offering a unique perspective on real estate investing.
What are the key takeaways of "Real Estate Riches"?
- Leverage: Use other people's money to maximize your investment potential and returns.
- Market Understanding: Learn to identify and capitalize on market trends and opportunities.
- Property Management: Effective management and strategic improvements can significantly increase property value and income.
How does Dolf de Roos suggest finding properties?
- Classified Ads: Look for small column ads in newspapers, often used by owner-sellers who might undervalue their properties.
- Real Estate Magazines: Use these for a quick overview of available properties, focusing on those with potential for high returns.
- Real Estate Agents: Work with multiple agents, especially those who are also investors, to access a wider range of opportunities.
What is the 100:10:3:1 Rule in "Real Estate Riches"?
- Concept: Look at 100 properties, make offers on 10, negotiate financing for 3, and successfully purchase 1.
- Purpose: This rule emphasizes the importance of volume in finding the right investment property.
- Application: It encourages perseverance and thorough research to identify the best deals.
How does Dolf de Roos recommend analyzing deals?
- Yield: Calculate the rental income divided by the purchase price, though it's a basic measure.
- Cash-on-Cash Return: Consider the net income after expenses divided by the cash invested, providing a clearer picture of returns.
- Internal Rate of Return (IRR): Use software to project future cash flows and property value changes for a comprehensive analysis.
What negotiation strategies does "Real Estate Riches" suggest?
- Creative Contracts: Include unique terms that benefit both parties, such as seller financing or leaseback options.
- Seductive Offers: Make your offer more appealing by attaching a check for the deposit, showing seriousness.
- Poker Analogy: Treat negotiations like a game of poker, where revealing too much can weaken your position.
How does Dolf de Roos view the use of Other People's Money (OPM)?
- Leverage Benefits: OPM allows you to control more property with less personal capital, increasing potential returns.
- Mortgage Options: Explore various mortgage types and lenders to find the best financing deals.
- Debt Philosophy: Embrace debt on appreciating assets like real estate, as it can lead to wealth accumulation.
What are some ways to increase property value without spending much money?
- Carport Addition: Adding a carport can significantly increase rental income and property value.
- Storage Garages: Building storage units on unused land can generate additional income and boost property value.
- Simple Improvements: Small changes like painting, landscaping, or updating fixtures can enhance appeal and value.
What are the differences between residential and commercial properties according to "Real Estate Riches"?
- Lease Length: Commercial leases are typically longer, providing more stability.
- Tenant Care: Commercial tenants often maintain and improve properties more than residential tenants.
- Management Overheads: Commercial properties generally require less hands-on management compared to residential ones.
How does government interference affect real estate markets?
- Rent Controls: Intended to protect tenants, rent controls can lead to reduced investment and housing shortages.
- Market Dynamics: Government interventions often disrupt the natural supply and demand balance, leading to unintended consequences.
- Investor Awareness: Investors should stay informed about local regulations and advocate for market-friendly policies.
What are the Eight Golden Rules of Property in "Real Estate Riches"?
- Buy Well: Make your money when you buy by securing properties below market value.
- Motivated Sellers: Always buy from sellers who are eager to sell, as they offer better deals.
- Zero Down: Aim to buy with little or no money down to maximize leverage and returns.
- Seldom Sell: Hold onto properties to benefit from long-term appreciation and avoid taxes.
نقد و بررسی
کتاب ثروت‌های املاک و مستغلات به‌طور کلی نقدهای مثبتی دریافت کرده است و خوانندگان به رویکرد جامع آن در زمینه سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات و مشاوره‌های عملی آن اشاره می‌کنند. بسیاری از افراد این کتاب را برای مبتدیان مفید می‌دانند و از بینش‌های نویسنده در زمینه ارزیابی املاک، تأمین مالی و مدیریت قدردانی می‌کنند. برخی از منتقدان کتاب را به‌دلیل قدیمی بودن، به‌ویژه در مورد شرایط بازار و شیوه‌های وام‌دهی، مورد انتقاد قرار می‌دهند. دیگران به تکراری بودن و سبک نوشتاری خودشیفته اشاره می‌کنند. با وجود این انتقادات، بیشتر خوانندگان این کتاب را به‌عنوان یک مقدمه محکم برای سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات توصیه می‌کنند و به جنبه‌های انگیزشی و استراتژی‌های قابل اجرا آن تأکید می‌کنند.
Similar Books
