The Real Book of Real Estate

1. Ymmärrä kaavoitusoikeuksien voima kiinteistöjen kannattavuudessa

Kaavoitusoikeudet = Voitot

Kaavoitusoikeudet ovat ratkaisevia. Ne määrittävät, mitä saat tehdä kiinteistöllä, kuten eri viranomaiset ovat määritelleet. Kaavoitusoikeudet voivat merkittävästi lisätä kiinteistön arvoa ilman suuria pääomasijoituksia. Tämä kiinteistöjen osa-alue jää usein huomiotta, mutta voi olla erittäin tuottoisa niille, jotka ymmärtävät sen potentiaalin.

Tieto on avain. Kaavoitusprosessin onnistunut navigointi vaatii syvällistä ymmärrystä paikallisista säännöksistä, kaavoituslaeista ja poliittisista maisemista. Keskittymällä kaavoitusoikeuksiin sijoittajat voivat luoda arvoa asiantuntemuksensa kautta sen sijaan, että luottaisivat pelkästään pääomaan. Tämä lähestymistapa mahdollistaa potentiaalisesti korkeat tuotot vähäisellä taloudellisella riskillä.

Markkinamahdollisuuksia on runsaasti. Kaikissa markkinaolosuhteissa on mahdollisuuksia hyötyä kaavoitusoikeuksista. Laskusuhdanteiden aikana sijoittajat voivat asemoida itsensä tulevaa kasvua varten hankkimalla kaavoitusoikeuksia aliarvostetuille kiinteistöille. Kukoistavilla markkinoilla kaavoitusoikeudet voivat avata lisäarvoa jo halutuilla alueilla.

2. Hallitse paikallispolitiikka ja rakenna suhteita avainhenkilöihin

Kaikki politiikka on paikallista.

Ymmärrä poliittinen maisema. Paikallispolitiikalla on keskeinen rooli kiinteistökehityksessä. Tutustu poliittiseen rakenteeseen, mukaan lukien valitut virkamiehet, nimityslautakunnat ja naapurustoryhmät. Osallistu kokouksiin, tutustu avainhenkilöihin ja ymmärrä heidän motivaationsa ja äänestyskäyttäytymisensä.

Rakenna strategisia suhteita. Kehitä hyvää suhdetta kaupungin henkilöstöön, kaavoituslautakunnan jäseniin ja kaupunginvaltuuston edustajiin. Tue heidän tavoitteitaan ja hankkeitaan, ole näkyvä tapahtumissa ja asemoidu luotettavaksi ja asiantuntevaksi resurssiksi. Nämä suhteet voivat olla korvaamattomia, kun haet hyväksyntää projekteillesi.

Navigoi vaalikiertoja. Ole tietoinen paikallisista vaalipäivistä ja niiden mahdollisista vaikutuksista projekteihisi. Vältä kiistanalaisten tapausten tuomista kaupunginvaltuuston käsiteltäväksi 12 kuukauden sisällä vaaleista, sillä poliitikkojen uudelleenvalintahalut voivat toimia sinua vastaan. Ajoitus on ratkaisevaa kaavoitusprosessissa.

3. Kehitä kattava tietopohja kiinteistökehityksestä

Tieto on tärkein omaisuutesi.

Jatkuva oppiminen on välttämätöntä. Uppoudu kaikkiin kiinteistökehityksen osa-alueisiin. Tutki kaupungin suunnitelmia, kaavoitussääntöjä ja määräyksiä. Osallistu kokouksiin, verkostoidu kehittäjien ja rakentajien kanssa ja pysy ajan tasalla markkinatrendeistä ja paikallisista kehityksistä.

Hyödynnä ilmaisia resursseja. Hyödynnä laajaa tietoa, joka on saatavilla:

• Kaupungin suunnitteluosaston kokoukset
• Naapurustoyhdistysten kokoontumiset
• Kaavoituslautakunnan kuulemiset
• Kaupunginvaltuuston istunnot
• Keskustelut kehittäjien ja rakentajien kanssa

Ymmärrä eri kiinteistötyypit. Tutustu eri kiinteistötyyppien erityisvaatimuksiin ja huomioihin, mukaan lukien:

• Yhden perheen asuinrakennukset
• Moniperheasuinrakennukset
• Liiketilat
• Toimistotilat
• Teollisuustilat
• Sekakäyttöiset kehitykset

4. Luo strateginen aloitussuunnitelma ensimmäiselle projektillesi

Pääsääntö: Käytä tietopohjaasi pääomana luodaksesi arvoa.

Kokoa tiimisi. Hyödynnä verkostoasi kootaksesi parhaan tiimin kolmannen osapuolen toimittajista, mukaan lukien maanmittaajat, maankäytön suunnittelijat, ympäristöyritykset ja muut tarvittavat ammattilaiset. Laatu ja luotettavuus ovat avaintekijöitä tiimin jäseniä valittaessa.

Tunnista potentiaaliset kohteet. Työskentele kiinteistönvälittäjän kanssa kartoittaaksesi tyhjää maata tai uudelleenkehityskohteita halutuilla alueilla. Harkitse tekijöitä, kuten:

• Koulupiirin laatu
• Läheisyys palveluihin
• Markkinakysyntä
• Yhdenmukaisuus kaupungin yleissuunnitelman kanssa

Kehitä toteuttamiskelpoinen suunnitelma. Tee yhteistyötä maankäytön suunnittelijasi kanssa luodaksesi markkinoitavan kehityssuunnitelman. Harkitse:

• Kohdemarkkinoiden tarpeet
• Kaupungin vaatimukset ja suositukset
• Mahdollinen kannattavuus kaavoitusoikeuksien arvon perusteella

5. Tunnista hallinnan ja omistuksen arvo kiinteistöissä

Vaurauden luomiseen ei johda se, mitä omistat, vaan se, mitä hallitset.

Hallinta voittaa omistuksen. Keskity kiinteistön hallinnan varmistamiseen ostosopimusten kautta sen sijaan, että omistaisit sen suoraan. Tämä lähestymistapa minimoi taloudellisen riskisi ja mahdollistaa silti kaavoitusoikeuksien hankkimisen ja arvon luomisen.

Neuvottele suotuisat ehdot. Työskentele kiinteistönomistajien kanssa rakentaaksesi sopimuksia, jotka antavat sinulle aikaa hankkia kaavoitusoikeudet ilman merkittävää pääomariskiä. Harkitse tarjoavasi:

• Korkeampia ostohintoja vastineeksi pidemmistä aikarajoista
• Kaavoitusoikeuksien luoman lisäarvon jakamista
• Arvokkaita raportteja ja tutkimuksia myyjälle, jos kauppa peruuntuu

Hyödynnä oikeudellisia sopimuksia. Pyydä kiinteistöjuristiasi laatimaan:

• Aiesopimuksia (LOI) alkuperäisten ehtojen hahmottamiseksi
• Ostosopimuksia, jotka sisältävät oikeuden kaavoittaa kiinteistö
• Escrow-ohjeita asemasi turvaamiseksi

6. Suorita perusteellinen due diligence ja hanki kriittiset raportit

Maaperä on tärkeä. Älä koskaan säästä asioissa, jotka maksavat vähän ja voivat säästää sinulle paljon.

Tarkista kiinteistöraportit. Tutki huolellisesti kiinteistöraportteja kiinteistöyhtiösi avustuksella tunnistaaksesi mahdolliset ongelmat, kuten:

• Rekisteröidyt sopimukset, ehdot tai rajoitukset (CC&R)
• Kiinteistörajoitukset
• Rasitteet
• Arviot
• Kaivosoikeudet

Hanki tarvittavat tutkimukset ja raportit. Sijoita kriittisiin tutkimuksiin ymmärtääksesi kiinteistön potentiaalin ja rajoitukset:

• ALTA-rakentajien/lainojenantajien tutkimus
• Maaperäraportti
• Vaiheen I ympäristöraportti
• Rajoitusraportti (infrastruktuuritutkimus)
• Viemäröintiraportti
• Arkeologinen tutkimus (jos sovellettavissa)
• FAA-tarkastus (jos sovellettavissa)
• Kaivodokumentaatio (jos sovellettavissa)

Analysoi löydökset perusteellisesti. Käytä kerättyä tietoa tehdäksesi tietoon perustuvia päätöksiä kiinteistön elinkelpoisuudesta ja mahdollisista kehityskustannuksista. Ole valmis luopumaan kaupoista, joissa on merkittäviä ongelmia, erityisesti ympäristöhuolia.

7. Navigoi naapuruston vastustusta ja rakenna yhteisön tukea

Kompromissi voi muuttaa NIMBYt liittolaisiksi.

Ennakoida vastustus. Odota vastustusta naapureilta ja valmistaudu yleisiin valituksiin, kuten:

• Muutokset naapuruston luonteeseen
• Lisääntynyt liikenne
• Ympäristöhuolet
• Kiinteistöarvojen vaikutukset

Osallistu yhteisöön. Ota aktiivisesti yhteyttä naapureihin ja yhteisöryhmiin:

• Esittele suunnitelmasi henkilökohtaisesti lähialueen asukkaille
• Kuuntele huolia ja käsittele niitä mahdollisuuksien mukaan
• Hanki tukea vetoomusten ja lausuntojen kautta
• Osallista tukevat naapurit suunnitteluprosessiin

Viestitä tehokkaasti. Kun olet tekemisissä naapureiden kanssa:

• Ole kohtelias, rehellinen ja innostunut projektistasi
• Esitä faktoja ja ole valmis vastaamaan vastaväitteisiin
• Kuuntele ilman väittelyä
• Kehitä suhteita ja rakenna luottamusta
• Tarjoa selkeää tietoa kuulemisista ja siitä, miten tukea voi osoittaa

8. Hyödynnä tietosi pääomana luodaksesi arvoa

Kolme salaisuutta kaavoitusoikeuksista, jotka johtavat menestykseen ja suureen kannattavuuteen. Tulet kuulemaan ne minulta useammin kuin kerran tässä luvussa. Muista: 1. Tieto 2. Tieto 3. Tieto

Tieto on kilpailuetusi. Sijoita aikaa ja vaivaa kattavan ymmärryksen rakentamiseen kiinteistökehityksestä, paikallispolitiikasta ja markkinatrendeistä. Tämä asiantuntemus on arvokkain omaisuutesi, jonka avulla voit tunnistaa mahdollisuuksia ja navigoida haasteissa tehokkaammin kuin kilpailijat.

Sovella tietosi strategisesti. Käytä asiantuntemustasi:

• Tunnistaaksesi aliarvostettuja kiinteistöjä, joilla on kaavoituspotentiaalia
• Navigoidaksesi monimutkaisissa hyväksymisprosesseissa tehokkaasti
• Ennakoidaksesi ja käsitelläksesi mahdollisia esteitä
• Luodaksesi arvoa strategisen suunnittelun ja toteutuksen kautta

Laajenna jatkuvasti tietopohjaasi. Pysy ajan tasalla:

• Paikallisten säädösten ja kaavoituslakien muutoksista
• Markkinatrendeistä ja kysynnästä
• Uusista kehitystekniikoista ja -teknologioista
• Yhteisön tarpeiden ja mieltymysten kehittymisestä

Keskittymällä tiedon hankintaan ja soveltamiseen voit luoda merkittävää arvoa kiinteistöissä ilman, että tarvitset välttämättä suuria pääomia. Tämä lähestymistapa mahdollistaa potentiaalisesti korkeat tuotot samalla, kun taloudellinen riski pysyy minimissä.

Last updated: July 21, 2024