The Real Book of Real Estate

1. Comprendre le pouvoir des autorisations dans la rentabilité immobilière

Autorisations = Profits

Les autorisations sont cruciales. Elles déterminent ce que vous êtes autorisé à faire avec une propriété, tel que défini par diverses agences gouvernementales. Les autorisations peuvent augmenter considérablement la valeur d'une propriété sans nécessiter d'investissement en capital substantiel. Cet aspect de l'immobilier est souvent négligé mais peut être très rentable pour ceux qui comprennent son potentiel.

La connaissance est la clé. Naviguer avec succès dans le processus d'autorisation nécessite une compréhension approfondie des réglementations locales, des lois de zonage et des paysages politiques. En se concentrant sur les autorisations, les investisseurs peuvent créer de la valeur grâce à leur expertise plutôt que de se fier uniquement au capital. Cette approche permet des rendements potentiellement élevés avec un risque financier minimal.

Les opportunités de marché abondent. Dans n'importe quelle condition de marché, il existe des opportunités de profit grâce aux autorisations. Pendant les périodes de récession, les investisseurs peuvent se positionner pour une croissance future en sécurisant des autorisations sur des propriétés sous-évaluées. Dans les marchés prospères, les autorisations peuvent débloquer une valeur supplémentaire dans des emplacements déjà désirables.

2. Maîtriser la politique locale et établir des relations avec les acteurs clés

Toute politique est locale.

Comprendre le paysage politique. La politique locale joue un rôle crucial dans le développement immobilier. Familiarisez-vous avec la structure politique, y compris les élus, les conseils nommés et les groupes de quartier. Assistez aux réunions, faites connaissance avec les acteurs clés et comprenez leurs motivations et leurs schémas de vote.

Établir des relations stratégiques. Développez des rapports avec le personnel de la ville, les membres de la commission de planification et les représentants du conseil municipal. Soutenez leurs ambitions et leurs causes, devenez visible lors des événements et positionnez-vous comme une ressource fiable et informée. Ces relations peuvent être inestimables lorsque vous cherchez des approbations pour vos projets.

Naviguer dans les cycles électoraux. Soyez conscient des dates des élections locales et de l'impact potentiel sur vos projets. Évitez de présenter des dossiers controversés devant le conseil municipal dans les 12 mois précédant une élection, car le désir des politiciens de se faire réélire peut jouer contre vous. Le timing est crucial dans le processus d'autorisation.

3. Développer une base de connaissances complète sur le développement immobilier

La connaissance est votre atout le plus important.

L'apprentissage continu est essentiel. Immergez-vous dans tous les aspects du développement immobilier. Étudiez les plans de la ville, les codes de zonage et les ordonnances. Assistez aux réunions, réseautez avec les développeurs et les constructeurs, et restez informé des tendances du marché et des développements locaux.

Exploitez les ressources gratuites. Profitez de la richesse des connaissances disponibles grâce à :

• Réunions du département de planification de la ville
• Rassemblements des associations de quartier
• Audiences de la commission de planification
• Sessions du conseil municipal
• Conversations avec les développeurs et les constructeurs

Comprendre les différents types de propriétés. Familiarisez-vous avec les exigences spécifiques et les considérations pour différents types de biens immobiliers, y compris :

• Résidentiel unifamilial
• Résidentiel multifamilial
• Commerce de détail
• Bureaux
• Industriel
• Développements à usage mixte

4. Créer un plan stratégique de démarrage pour votre premier projet

Règle principale : Utilisez votre base de connaissances comme capital pour créer de la valeur.

Assemblez votre équipe. Utilisez votre réseau pour constituer la meilleure équipe de prestataires externes, y compris des géomètres, des planificateurs fonciers, des entreprises environnementales et d'autres professionnels nécessaires. La qualité et la fiabilité sont des facteurs clés dans le choix des membres de l'équipe.

Identifier les sites potentiels. Travaillez avec un courtier immobilier pour cartographier les terrains vacants ou les opportunités de réaménagement dans des zones désirables. Considérez des facteurs tels que :

• La qualité du district scolaire
• La proximité des commodités
• La demande du marché
• L'alignement avec le plan général de la ville

Développer un plan réalisable. Collaborez avec votre planificateur foncier pour créer un plan de développement commercialisable. Considérez :

• Les besoins du marché cible
• Les exigences et recommandations de la ville
• La rentabilité potentielle basée sur la valeur des autorisations

5. Reconnaître la valeur du contrôle par rapport à la propriété dans l'immobilier

Ce n'est pas ce que vous possédez qui génère de la richesse, c'est ce que vous contrôlez.

Le contrôle prime sur la propriété. Concentrez-vous sur la sécurisation du contrôle d'une propriété par le biais d'accords d'achat plutôt que par la propriété directe. Cette approche minimise votre risque financier tout en vous permettant de poursuivre des autorisations et de créer de la valeur.

Négocier des termes favorables. Travaillez avec les propriétaires pour structurer des accords qui vous donnent le temps d'obtenir des autorisations sans risquer un capital important. Envisagez d'offrir :

• Des prix d'achat plus élevés en échange de délais prolongés
• Le partage de la valeur accrue créée grâce aux autorisations
• La fourniture de rapports et d'études précieux au vendeur si l'accord échoue

Utiliser des accords juridiques. Faites rédiger par votre avocat immobilier :

• Des lettres d'intention (LOI) pour définir les termes initiaux
• Des accords d'achat incluant le droit de rezoner la propriété
• Des instructions d'entiercement pour sécuriser votre position

6. Mener une diligence raisonnable approfondie et obtenir des rapports critiques

Le sol compte. Ne lésinez jamais sur les choses qui coûtent peu et peuvent vous faire économiser beaucoup.

Examiner les rapports de titre. Examinez attentivement les rapports de titre avec l'aide de votre compagnie de titre pour identifier tout problème potentiel, tel que :

• Les covenants, conditions ou restrictions enregistrés (CC&Rs)
• Les restrictions d'acte
• Les servitudes
• Les évaluations
• Les droits miniers

Obtenir les enquêtes et rapports nécessaires. Investissez dans des études critiques pour comprendre le potentiel et les limitations de la propriété :

• Enquête ALTA Builders/Lenders
• Rapport sur les sols
• Rapport environnemental de phase I
• Rapport sur les contraintes (étude des services publics)
• Rapport de drainage
• Étude archéologique (le cas échéant)
• Examen de la FAA (le cas échéant)
• Documentation sur les puits (le cas échéant)

Analyser les résultats en profondeur. Utilisez les informations recueillies pour prendre des décisions éclairées sur la viabilité de la propriété et les coûts potentiels de développement. Soyez prêt à abandonner des accords avec des problèmes significatifs, en particulier les préoccupations environnementales.

7. Naviguer dans l'opposition du quartier et construire un soutien communautaire

Le compromis peut transformer les NIMBYs en alliés.

Anticiper l'opposition. Attendez-vous à une résistance de la part des voisins et préparez-vous aux plaintes courantes, telles que :

• Les changements dans le caractère du quartier
• L'augmentation du trafic
• Les préoccupations environnementales
• Les impacts sur la valeur des propriétés

Engager avec la communauté. Contactez de manière proactive les voisins et les groupes communautaires :

• Présentez vos plans personnellement aux résidents à proximité
• Écoutez les préoccupations et répondez-y lorsque c'est possible
• Cherchez du soutien par le biais de pétitions et de témoignages
• Impliquez les voisins favorables dans le processus de planification

Communiquer efficacement. Lors de l'engagement avec les voisins :

• Soyez poli, honnête et enthousiaste à propos de votre projet
• Présentez des faits et soyez prêt à répondre aux objections
• Écoutez sans débattre
• Développez des relations et construisez la confiance
• Fournissez des informations claires sur les audiences et comment montrer leur soutien

8. Exploiter vos connaissances comme capital pour créer de la valeur

Les trois secrets des autorisations qui mènent au succès et à une grande rentabilité. Vous les entendrez de moi plus d'une fois dans ce chapitre. Veuillez vous en souvenir : 1. Connaissance 2. Connaissance 3. Connaissance

La connaissance est votre avantage concurrentiel. Investissez du temps et des efforts pour construire une compréhension complète du développement immobilier, de la politique locale et des tendances du marché. Cette expertise devient votre atout le plus précieux, vous permettant d'identifier des opportunités et de naviguer dans les défis plus efficacement que vos concurrents.

Appliquez vos connaissances stratégiquement. Utilisez votre expertise pour :

• Identifier des propriétés sous-évaluées avec un potentiel d'autorisation
• Naviguer efficacement dans les processus d'approbation complexes
• Anticiper et résoudre les obstacles potentiels
• Créer de la valeur grâce à une planification et une exécution stratégiques

Élargissez continuellement votre base de connaissances. Restez à jour avec :

• Les changements dans les réglementations locales et les lois de zonage
• Les tendances et les demandes du marché
• Les nouvelles techniques et technologies de développement
• Les besoins et préférences évolutifs de la communauté

En vous concentrant sur l'acquisition et l'application des connaissances, vous pouvez créer une valeur significative dans l'immobilier sans nécessairement nécessiter de grandes quantités de capital. Cette approche permet des rendements potentiellement élevés tout en minimisant le risque financier.

Last updated: July 21, 2024