The Real Book of Real Estate

1. 不動産収益性における権利の力を理解する

権利 = 利益

権利は重要です。 権利は、さまざまな政府機関によって定義される、物件に対して何ができるかを決定します。権利は、実質的な資本投資を必要とせずに物件の価値を大幅に増加させることができます。この不動産の側面はしばしば見過ごされがちですが、その潜在能力を理解している人にとっては非常に利益をもたらすことができます。

知識が鍵です。 権利取得プロセスを成功させるには、地元の規制、ゾーニング法、および政治的な状況を深く理解する必要があります。権利に焦点を当てることで、投資家は資本に頼ることなく専門知識を通じて価値を創造できます。このアプローチは、最小限の財務リスクで高いリターンを得る可能性を提供します。

市場機会は豊富です。 どのような市場状況でも、権利から利益を得る機会があります。景気後退時には、過小評価された物件に権利を確保することで将来の成長に備えることができます。繁栄する市場では、権利が既に魅力的な場所に追加の価値を解放することができます。

2. 地元の政治をマスターし、主要なプレイヤーと関係を築く

すべての政治は地元に根ざしている。

政治的な状況を理解する。 地元の政治は不動産開発において重要な役割を果たします。選出された役人、任命された委員会、地域グループなど、政治構造を理解しましょう。会議に参加し、主要なプレイヤーと知り合い、彼らの動機や投票パターンを理解しましょう。

戦略的な関係を築く。 市のスタッフ、計画委員会のメンバー、市議会の代表者と関係を築きましょう。彼らの目標や活動を支援し、イベントに参加して目立ち、信頼できる知識豊富なリソースとしての地位を確立しましょう。これらの関係は、プロジェクトの承認を求める際に非常に価値があります。

選挙サイクルをナビゲートする。 地元の選挙日程とプロジェクトへの影響を把握しましょう。選挙の12か月以内に市議会に物議を醸す案件を持ち込むことは避けましょう。再選を目指す政治家の欲求があなたに不利に働く可能性があります。権利取得プロセスにおいてタイミングは重要です。

3. 不動産開発の包括的な知識ベースを構築する

知識は最も重要な資産です。

継続的な学習が不可欠です。 不動産開発のあらゆる側面に没頭しましょう。市の計画、ゾーニングコード、条例を研究し、会議に参加し、開発者や建設業者とネットワークを築き、市場動向や地元の開発について情報を得ましょう。

無料のリソースを活用する。 以下のような豊富な知識を活用しましょう：

• 市の計画部門の会議
• 地域協会の集まり
• 計画委員会の公聴会
• 市議会のセッション
• 開発者や建設業者との会話

さまざまな物件タイプを理解する。 以下のようなさまざまな不動産タイプの特定の要件や考慮事項を理解しましょう：

• 一戸建て住宅
• 多世帯住宅
• 小売
• オフィス
• 工業
• 複合用途開発

4. 最初のプロジェクトのための戦略的なスタートアップ計画を作成する

主なルール：知識ベースを資本として活用し、価値を創造する。

チームを組織する。 ネットワークを活用して、測量士、土地プランナー、環境会社などの第三者ベンダーの最良のチームを組みましょう。品質と信頼性がチームメンバーを選ぶ際の重要な要素です。

潜在的なサイトを特定する。 不動産ブローカーと協力して、望ましいエリアの空き地や再開発の機会をマッピングしましょう。以下の要素を考慮しましょう：

• 学区の質
• アメニティへの近接性
• 市場需要
• 市の総合計画との整合性

実現可能な計画を立てる。 土地プランナーと協力して、市場性のある開発計画を作成しましょう。以下を考慮しましょう：

• ターゲット市場のニーズ
• 市の要件と推奨事項
• 権利価値に基づく潜在的な収益性

5. 不動産におけるコントロールと所有の価値を認識する

富の創出につながるのは所有ではなく、コントロールです。

コントロールは所有を凌駕する。 物件の完全な所有権ではなく、購入契約を通じて物件のコントロールを確保することに焦点を当てましょう。このアプローチは、財務リスクを最小限に抑えながら、権利を追求し価値を創造することを可能にします。

有利な条件を交渉する。 物件所有者と協力して、実質的な資本をリスクにさらすことなく権利を取得するための時間を確保する取引を構築しましょう。以下を検討しましょう：

• 延長されたタイムラインに対する高い購入価格
• 権利を通じて創出された価値の共有
• 取引が成立しなかった場合に売り手に価値のあるレポートや調査を提供する

法的契約を活用する。 不動産弁護士に以下の文書を作成してもらいましょう：

• 初期条件を概説する意向書（LOI）
• 物件の再ゾーニングの権利を含む購入契約
• あなたの立場を確保するためのエスクロー指示

6. 徹底的なデューデリジェンスを行い、重要なレポートを取得する

土壌は重要です。少額で多大な節約ができることに手を抜かないでください。

タイトルレポートを確認する。 タイトル会社の助けを借りて、以下のような潜在的な問題を特定するためにタイトルレポートを慎重に検討しましょう：

• 記録された契約、条件、制限（CC&Rs）
• 契約制限
• イーゼメント
• 評価
• 鉱物権

必要な調査とレポートを取得する。 物件の潜在能力と制限を理解するために重要な調査に投資しましょう：

• ALTAビルダー/レンダー調査
• 土壌レポート
• フェーズI環境レポート
• 制約レポート（ユーティリティ調査）
• 排水レポート
• 考古学的調査（該当する場合）
• FAAレビュー（該当する場合）
• 井戸の文書（該当する場合）

調査結果を徹底的に分析する。 収集した情報を使用して、物件の実現可能性と潜在的な開発コストについて情報に基づいた決定を下しましょう。特に環境問題がある場合は、重大な問題がある取引から撤退する準備をしましょう。

7. 近隣の反対をナビゲートし、コミュニティのサポートを構築する

妥協はNIMBY（Not In My Back Yard）を味方に変えることができます。

反対を予期する。 近隣住民からの抵抗を予期し、以下のような一般的な苦情に備えましょう：

• 近隣のキャラクターの変化
• 交通量の増加
• 環境問題
• 物件価値への影響

コミュニティと関わる。 近隣住民やコミュニティグループに積極的にアプローチしましょう：

• 近隣住民に計画を直接説明する
• 可能な限り懸念に対処する
• 署名や証言を通じてサポートを求める
• 計画プロセスに協力的な近隣住民を巻き込む

効果的にコミュニケーションする。 近隣住民と関わる際には：

• 礼儀正しく、正直で、プロジェクトに対して熱意を持つ
• 事実を提示し、異議に答える準備をする
• 議論せずに聞く
• 関係を築き、信頼を得る
• 公聴会やサポートの方法について明確な情報を提供する

8. 知識を資本として活用し、価値を創造する

成功と大きな収益性につながる権利取得の3つの秘密。これらはこの章で何度も耳にするでしょう。覚えておいてください：1. 知識 2. 知識 3. 知識

知識は競争上の優位性です。 不動産開発、地元の政治、市場動向について包括的な理解を構築するために時間と労力を投資しましょう。この専門知識は最も価値のある資産となり、競合他社よりも効果的に機会を特定し、課題をナビゲートすることができます。

知識を戦略的に活用する。 専門知識を活用して：

• 権利取得の可能性がある過小評価された物件を特定する
• 複雑な承認プロセスを効率的にナビゲートする
• 潜在的な障害を予測し対処する
• 戦略的な計画と実行を通じて価値を創造する

知識ベースを継続的に拡大する。 以下に関する最新情報を常に把握しましょう：

• 地元の規制やゾーニング法の変更
• 市場動向と需要
• 新しい開発技術とテクノロジー
• 進化するコミュニティのニーズと好み

知識の取得と応用に焦点を当てることで、大量の資本を必要とせずに不動産において大きな価値を創造することができます。このアプローチは、財務リスクを最小限に抑えながら高いリターンを得る可能性を提供します。

Last updated: July 21, 2024