The Real Book of Real Estate

1. Hiểu rõ sức mạnh của quyền lợi trong lợi nhuận bất động sản

Quyền lợi = Lợi nhuận

Quyền lợi là yếu tố then chốt. Chúng quyết định những gì bạn được phép làm với một tài sản, như được định nghĩa bởi các cơ quan chính phủ khác nhau. Quyền lợi có thể tăng đáng kể giá trị của một tài sản mà không cần đầu tư vốn lớn. Khía cạnh này của bất động sản thường bị bỏ qua nhưng có thể mang lại lợi nhuận cao cho những ai hiểu được tiềm năng của nó.

Kiến thức là chìa khóa. Để điều hướng thành công quá trình xin quyền lợi, bạn cần hiểu sâu về các quy định địa phương, luật phân vùng và bối cảnh chính trị. Bằng cách tập trung vào quyền lợi, nhà đầu tư có thể tạo ra giá trị thông qua chuyên môn của mình thay vì chỉ dựa vào vốn. Cách tiếp cận này cho phép có khả năng thu hồi cao với rủi ro tài chính tối thiểu.

Cơ hội thị trường luôn hiện hữu. Trong bất kỳ điều kiện thị trường nào, đều có cơ hội để kiếm lợi nhuận từ quyền lợi. Trong thời kỳ suy thoái, nhà đầu tư có thể định vị mình cho sự tăng trưởng tương lai bằng cách đảm bảo quyền lợi trên các tài sản bị đánh giá thấp. Trong các thị trường phát triển, quyền lợi có thể mở khóa thêm giá trị ở những vị trí đã được ưa chuộng.

2. Làm chủ chính trị địa phương và xây dựng mối quan hệ với các nhân vật chủ chốt

Tất cả chính trị đều là địa phương.

Hiểu rõ bối cảnh chính trị. Chính trị địa phương đóng vai trò quan trọng trong phát triển bất động sản. Làm quen với cấu trúc chính trị, bao gồm các quan chức được bầu, các hội đồng được bổ nhiệm và các nhóm cộng đồng. Tham dự các cuộc họp, làm quen với các nhân vật chủ chốt và hiểu động cơ và mô hình bỏ phiếu của họ.

Xây dựng mối quan hệ chiến lược. Phát triển mối quan hệ với nhân viên thành phố, thành viên ủy ban quy hoạch và đại diện hội đồng thành phố. Hỗ trợ tham vọng và nguyên nhân của họ, trở nên nổi bật tại các sự kiện và định vị mình như một nguồn tài nguyên đáng tin cậy và hiểu biết. Những mối quan hệ này có thể vô giá khi bạn tìm kiếm sự chấp thuận cho các dự án của mình.

Điều hướng chu kỳ bầu cử. Hãy nhận thức về các ngày bầu cử địa phương và tác động tiềm tàng đến các dự án của bạn. Tránh đưa các trường hợp gây tranh cãi trước hội đồng thành phố trong vòng 12 tháng trước bầu cử, vì mong muốn tái đắc cử của các chính trị gia có thể chống lại bạn. Thời gian là yếu tố quan trọng trong quá trình xin quyền lợi.

3. Phát triển kiến thức toàn diện về phát triển bất động sản

Kiến thức là tài sản quan trọng nhất của bạn.

Học hỏi liên tục là cần thiết. Hòa mình vào tất cả các khía cạnh của phát triển bất động sản. Nghiên cứu các kế hoạch thành phố, mã phân vùng và các quy định. Tham dự các cuộc họp, kết nối với các nhà phát triển và nhà xây dựng, và cập nhật thông tin về xu hướng thị trường và các phát triển địa phương.

Tận dụng các nguồn tài nguyên miễn phí. Tận dụng sự giàu có của kiến thức có sẵn thông qua:

• Các cuộc họp của phòng quy hoạch thành phố
• Các buổi họp của hiệp hội khu phố
• Các phiên điều trần của ủy ban quy hoạch
• Các phiên họp của hội đồng thành phố
• Các cuộc trò chuyện với các nhà phát triển và nhà xây dựng

Hiểu rõ các loại tài sản khác nhau. Làm quen với các yêu cầu và cân nhắc cụ thể cho các loại bất động sản khác nhau, bao gồm:

• Nhà ở đơn lẻ
• Nhà ở đa gia đình
• Bán lẻ
• Văn phòng
• Công nghiệp
• Phát triển hỗn hợp

4. Tạo kế hoạch khởi động chiến lược cho dự án đầu tiên của bạn

Quy tắc chính: Sử dụng kiến thức của bạn như vốn để tạo ra giá trị.

Tập hợp đội ngũ của bạn. Tận dụng mạng lưới của bạn để tập hợp đội ngũ tốt nhất của các nhà cung cấp bên thứ ba, bao gồm các nhà khảo sát, nhà quy hoạch đất đai, công ty môi trường và các chuyên gia cần thiết khác. Chất lượng và độ tin cậy là các yếu tố then chốt trong việc chọn lựa thành viên đội ngũ.

Xác định các địa điểm tiềm năng. Làm việc với một nhà môi giới bất động sản để lập bản đồ các khu đất trống hoặc cơ hội tái phát triển ở các khu vực mong muốn. Xem xét các yếu tố như:

• Chất lượng khu học chánh
• Gần các tiện ích
• Nhu cầu thị trường
• Sự phù hợp với kế hoạch tổng thể của thành phố

Phát triển kế hoạch khả thi. Hợp tác với nhà quy hoạch đất đai của bạn để tạo ra một kế hoạch phát triển có thể tiếp thị. Xem xét:

• Nhu cầu của thị trường mục tiêu
• Yêu cầu và khuyến nghị của thành phố
• Khả năng sinh lời dựa trên giá trị quyền lợi

5. Nhận ra giá trị của kiểm soát so với sở hữu trong bất động sản

Không phải những gì bạn sở hữu dẫn đến tạo ra của cải, mà là những gì bạn kiểm soát.

Kiểm soát vượt trội hơn sở hữu. Tập trung vào việc đảm bảo kiểm soát một tài sản thông qua các thỏa thuận mua bán thay vì sở hữu hoàn toàn. Cách tiếp cận này giảm thiểu rủi ro tài chính của bạn trong khi vẫn cho phép bạn theo đuổi quyền lợi và tạo ra giá trị.

Đàm phán các điều khoản có lợi. Làm việc với chủ sở hữu tài sản để cấu trúc các thỏa thuận cho phép bạn có thời gian để xin quyền lợi mà không phải mạo hiểm vốn lớn. Xem xét việc đề nghị:

• Giá mua cao hơn để đổi lấy thời gian kéo dài
• Chia sẻ giá trị tăng thêm được tạo ra thông qua quyền lợi
• Cung cấp các báo cáo và nghiên cứu có giá trị cho người bán nếu thỏa thuận không thành công

Sử dụng các thỏa thuận pháp lý. Nhờ luật sư bất động sản của bạn soạn thảo:

• Thư ý định (LOI) để phác thảo các điều khoản ban đầu
• Thỏa thuận mua bán bao gồm quyền tái phân vùng tài sản
• Hướng dẫn ký quỹ để đảm bảo vị trí của bạn

6. Thực hiện thẩm định kỹ lưỡng và thu thập các báo cáo quan trọng

Đất đai quan trọng. Đừng tiết kiệm những thứ tốn ít chi phí nhưng có thể tiết kiệm cho bạn một khoản lớn.

Xem xét các báo cáo tiêu đề. Kiểm tra kỹ các báo cáo tiêu đề với sự giúp đỡ của công ty tiêu đề của bạn để xác định bất kỳ vấn đề tiềm tàng nào, chẳng hạn như:

• Các điều kiện, điều khoản hoặc hạn chế đã ghi nhận (CC&Rs)
• Hạn chế về quyền sở hữu
• Quyền sử dụng
• Đánh giá
• Quyền khoáng sản

Thu thập các khảo sát và báo cáo cần thiết. Đầu tư vào các nghiên cứu quan trọng để hiểu tiềm năng và hạn chế của tài sản:

• Khảo sát ALTA Builders/Lenders
• Báo cáo đất
• Báo cáo môi trường giai đoạn I
• Báo cáo hạn chế (nghiên cứu tiện ích)
• Báo cáo thoát nước
• Nghiên cứu khảo cổ (nếu áp dụng)
• Đánh giá FAA (nếu áp dụng)
• Tài liệu giếng (nếu áp dụng)

Phân tích kỹ lưỡng các phát hiện. Sử dụng thông tin thu thập được để đưa ra quyết định thông minh về tính khả thi của tài sản và chi phí phát triển tiềm tàng. Hãy sẵn sàng từ bỏ các thỏa thuận có vấn đề lớn, đặc biệt là các vấn đề môi trường.

7. Điều hướng sự phản đối của khu phố và xây dựng sự ủng hộ của cộng đồng

Thỏa hiệp có thể biến NIMBYs thành đồng minh.

Dự đoán sự phản đối. Mong đợi sự phản đối từ hàng xóm và chuẩn bị cho các khiếu nại phổ biến, chẳng hạn như:

• Thay đổi đặc điểm khu phố
• Tăng lưu lượng giao thông
• Lo ngại về môi trường
• Tác động đến giá trị tài sản

Tham gia với cộng đồng. Chủ động tiếp cận hàng xóm và các nhóm cộng đồng:

• Trình bày kế hoạch của bạn trực tiếp với cư dân gần đó
• Lắng nghe các mối quan tâm và giải quyết chúng khi có thể
• Tìm kiếm sự ủng hộ thông qua các bản kiến nghị và lời chứng thực
• Tham gia các hàng xóm ủng hộ vào quá trình lập kế hoạch

Giao tiếp hiệu quả. Khi tham gia với hàng xóm:

• Hãy lịch sự, trung thực và nhiệt tình về dự án của bạn
• Trình bày các sự kiện và sẵn sàng trả lời các phản đối
• Lắng nghe mà không tranh luận
• Phát triển mối quan hệ và xây dựng lòng tin
• Cung cấp thông tin rõ ràng về các phiên điều trần và cách thể hiện sự ủng hộ

8. Tận dụng kiến thức của bạn như vốn để tạo ra giá trị

Ba bí mật về quyền lợi dẫn đến thành công và lợi nhuận lớn. Bạn sẽ nghe chúng từ tôi nhiều hơn một lần trong chương này. Hãy nhớ: 1. Kiến thức 2. Kiến thức 3. Kiến thức

Kiến thức là lợi thế cạnh tranh của bạn. Đầu tư thời gian và nỗ lực vào việc xây dựng sự hiểu biết toàn diện về phát triển bất động sản, chính trị địa phương và xu hướng thị trường. Chuyên môn này trở thành tài sản quý giá nhất của bạn, cho phép bạn xác định cơ hội và điều hướng thách thức hiệu quả hơn so với đối thủ.

Áp dụng kiến thức của bạn một cách chiến lược. Sử dụng chuyên môn của bạn để:

• Xác định các tài sản bị đánh giá thấp có tiềm năng quyền lợi
• Điều hướng các quy trình phê duyệt phức tạp một cách hiệu quả
• Dự đoán và giải quyết các trở ngại tiềm tàng
• Tạo ra giá trị thông qua lập kế hoạch và thực hiện chiến lược

Liên tục mở rộng cơ sở kiến thức của bạn. Cập nhật thông tin về:

• Thay đổi trong các quy định địa phương và luật phân vùng
• Xu hướng và nhu cầu thị trường
• Kỹ thuật và công nghệ phát triển mới
• Nhu cầu và sở thích cộng đồng đang phát triển

Bằng cách tập trung vào việc thu thập và áp dụng kiến thức, bạn có thể tạo ra giá trị đáng kể trong bất động sản mà không nhất thiết phải cần số vốn lớn. Cách tiếp cận này cho phép có khả năng thu hồi cao trong khi giảm thiểu rủi ro tài chính.

Cập nhật lần cuối: July 21, 2024