نکات کلیدی
1. حداکثر کردن کسرها از طریق حسابداری و مستندسازی استراتژیک
"آنچه اندازه‌گیری می‌شود، مدیریت می‌شود."
حسابداری دقیق بسیار مهم است. بدون سوابق مناسب، ممکن است از کسرهای ارزشمند غافل شوید و در اثبات هزینه‌ها در یک حسابرسی دچار مشکل شوید. از نرم‌افزارهای حسابداری مانند QuickBooks برای پیگیری درآمد و هزینه‌ها برای هر ملک استفاده کنید. هزینه‌ها را به درستی دسته‌بندی کنید و نسخه‌های دیجیتال تمام رسیدها را نگه‌دارید.
مستند کردن هدف تجاری. برای اینکه هر هزینه‌ای قابل کسر باشد، باید ثابت کنید که این هزینه عادی و ضروری برای کسب‌وکار املاک شما بوده است. سوابق فعالیت‌های تجاری، جلسات و بازدیدهای ملکی را نگه‌دارید. از تعمیرات یا بهبودهای ملک عکس بگیرید.
- هزینه‌های کلیدی قابل کسر: بهره وام مسکن، مالیات‌های ملکی، بیمه، تعمیرات، سفر
- مستندات مورد نیاز: رسیدها، صورت‌حساب‌های بانکی، سوابق مسافت، تقویم‌ها
- بهترین شیوه‌ها: حساب‌های تجاری و شخصی را جدا کنید، از نرم‌افزار حسابداری استفاده کنید
2. استفاده از کسرهای دفتر کار خانگی برای صرفه‌جویی‌های مالیاتی قابل توجه
"سازمان مالیاتی اجازه می‌دهد که مالیات‌دهندگان هر سال قیمت خرید ساختمان را به عنوان کسر مالیاتی مستهلک کنند."
ادعای کسر دفتر کار خانگی مشروع. اگر بخشی از خانه‌تان را به‌طور انحصاری و منظم برای کسب‌وکار املاک خود استفاده می‌کنید، ممکن است واجد شرایط صرفه‌جویی‌های مالیاتی قابل توجهی باشید. می‌توانید درصدی از بهره وام مسکن، مالیات‌های ملکی، هزینه‌های خدمات و سایر هزینه‌های مربوط به خانه را کسر کنید.
دو روش محاسبه در دسترس است:
- روش ساده: کسر ۵ دلار به ازای هر فوت مربع تا ۳۰۰ فوت مربع (حداکثر ۱,۵۰۰ دلار)
- روش عادی: محاسبه درصدی از خانه که برای کسب‌وکار استفاده می‌شود
دفتر کار خانگی نیازی به اتاق جداگانه ندارد، اما فضا باید به‌طور انحصاری برای کسب‌وکار استفاده شود. سوابق دقیقی را برای حمایت از کسر خود در صورت حسابرسی نگه‌دارید.
3. استفاده از حساب‌های بازنشستگی برای سرمایه‌گذاری در املاک به‌طور مالیاتی کارآمد
"سرمایه‌گذاری خودگردان به این معناست که شما انتخاب می‌کنید که در چه چیزی سرمایه‌گذاری کنید؛ شما گزینه‌ای را از یک فهرست از پیش تعیین‌شده انتخاب نمی‌کنید."
حساب‌های IRA خودگردان و Solo 401(k) مزایای قدرتمندی را ارائه می‌دهند. این حساب‌ها به شما اجازه می‌دهند که وجوه بازنشستگی را در املاک سرمایه‌گذاری کنید و از مزایای مالیاتی بهره‌مند شوید. می‌توانید از این حساب‌ها برای خرید املاک اجاره‌ای، پروژه‌های تعمیر و فروش، یا حتی وام دادن پول برای معاملات املاک استفاده کنید.
مزایای کلیدی:
- رشد معاف از مالیات یا بدون مالیات
- توانایی استفاده از وجوه بازنشستگی برای سرمایه‌گذاری‌های بزرگتر
- تنوع فراتر از سهام و اوراق قرضه سنتی
به قوانین معاملات ممنوعه توجه داشته باشید و در نظر داشته باشید که با یک نگهدارنده متخصص همکاری کنید تا از رعایت قوانین اطمینان حاصل کنید. پتانسیل برای ترکیب بدون مالیات سودهای املاک این استراتژی را به‌ویژه برای ساخت ثروت در بلندمدت جذاب می‌کند.
4. ساختاردهی کسب‌وکار املاک خود برای کاهش ریسک حسابرسی
"شراکت‌ها و شرکت‌های S به‌طور میانگین ۱۵ تا ۱۷ بار کمتر از مالکیت‌های انفرادی مورد حسابرسی قرار می‌گیرند."
انتخاب نهاد تجاری مناسب. فعالیت به‌عنوان یک مالک انفرادی شانس شما را برای حسابرسی افزایش می‌دهد. در نظر داشته باشید که یک LLC یا شرکت S تشکیل دهید تا ریسک حسابرسی را کاهش دهید و از حفاظت از مسئولیت بهره‌مند شوید. این نهادها همچنین انعطاف‌پذیری بیشتری برای استراتژی‌های برنامه‌ریزی مالیاتی ارائه می‌دهند.
حفظ حساب‌ها و سوابق جداگانه. امور مالی تجاری و شخصی را به‌طور کامل جدا نگه‌دارید. از حساب‌های بانکی و کارت‌های اعتباری اختصاصی برای فعالیت‌های املاک خود استفاده کنید. این جداسازی اثبات هزینه‌های تجاری را آسان‌تر می‌کند و پرچم‌های قرمز برای حسابرسان را کاهش می‌دهد.
بهترین شیوه‌ها برای کاهش ریسک حسابرسی:
- ارائه اظهارنامه‌های مالیاتی دقیق و به‌موقع
- اجتناب از کسرهای مشکوک به‌طور غیرمعمول بزرگ نسبت به درآمد
- ثبات در گزارش درآمد و هزینه‌ها از سالی به سال دیگر
- حفظ مستندات کامل برای تمام معاملات
5. درک پیامدهای مالیاتی خرید و فروش املاک در مقابل املاک اجاره‌ای
"خرید و فروش به‌طور کلی به‌عنوان درآمد فعال در نظر گرفته می‌شود و مشمول مالیات‌های حقوق و دستمزد یا خوداشتغالی تا ۱۵٪ است. از سوی دیگر، املاک اجاره‌ای هرگز مشمول این مالیات اضافی نمی‌شوند."
درآمد اجاره‌ای از مزایای مالیاتی برخوردار است. درآمد اجاره‌ای بلندمدت معمولاً به‌عنوان درآمد غیرفعال در نظر گرفته می‌شود و مشمول مالیات‌های خوداشتغالی نیست. همچنین ممکن است هنگام فروش املاک، واجد شرایط نرخ‌های پایین‌تر مالیات بر سود سرمایه بلندمدت باشد.
خرید و فروش به‌عنوان درآمد تجاری فعال در نظر گرفته می‌شود. سودهای ناشی از خرید و فروش املاک مشمول نرخ‌های مالیات بر درآمد عادی و مالیات‌های خوداشتغالی هستند. خریداران و فروشندگان نمی‌توانند از همان کسرهای استهلاک که برای مالکان املاک اجاره‌ای در دسترس است، بهره‌مند شوند.
تفاوت‌های کلیدی:
- مالیات بر سودها (غیرفعال در مقابل فعال)
- در دسترس بودن کسرهای استهلاک
- واجد شرایط بودن برای تبادل ۱۰۳۱ (املاک اجاره‌ای واجد شرایط هستند، خرید و فروش‌ها نیستند)
- زمان‌بندی کسر هزینه‌ها (خرید و فروش‌ها به‌عنوان موجودی در نظر گرفته می‌شوند)
در نظر داشته باشید که املاک را حداقل به مدت یک سال قبل از فروش نگه‌دارید تا واجد شرایط نرخ‌های مالیات بر سود سرمایه بلندمدت شوید. همچنین ممکن است از یک استراتژی ترکیبی بهره‌مند شوید و ابتدا املاک را اجاره دهید و سپس آن‌ها را بفروشید.
6. استفاده از تفکیک هزینه برای تسریع کسرهای استهلاک
"استهلاک تسریع‌شده ابزاری قدرتمند است که می‌تواند به‌طور قابل توجهی مسئولیت مالیاتی یک سرمایه‌گذار را کاهش دهد."
مطالعات تفکیک هزینه می‌توانند کسرهای استهلاک را پیش‌بارگذاری کنند. این استراتژی شامل تجزیه و تحلیل اجزای یک ملک و استهلاک آن‌ها در طول عمرهای کوتاه‌تر است. به‌جای استهلاک کل ساختمان در طول ۲۷.۵ یا ۳۹ سال، می‌توانید برخی اجزا را در طول ۵، ۷ یا ۱۵ سال استهلاک کنید.
مزایای تفکیک هزینه:
- کسرهای مالیاتی بزرگتر در سال‌های اولیه مالکیت
- بهبود جریان نقدی از طریق صرفه‌جویی‌های مالیاتی
- پتانسیل برای جبران سایر منابع درآمد
تفکیک هزینه برای املاکی که ارزش آن‌ها ۵۰۰,۰۰۰ دلار یا بیشتر است، بیشترین سود را دارد. در نظر داشته باشید که با یک شرکت تخصصی تفکیک هزینه همکاری کنید تا یک مطالعه مناسب انجام دهید و کسرهای خود را به حداکثر برسانید.
7. برنامه‌ریزی دقیق هنگام هدیه دادن یا به ارث بردن املاک برای کاهش مالیات‌ها
"تفاوت بین هدیه دادن ملک توسط پدرش به او امروز در مقایسه با انتظار برای انتقال آن به او پس از مرگش به‌عنوان ارث، به معنای صرفه‌جویی مالیاتی بالقوه ۴۰۱,۰۰۰ دلار بود."
درک پیامدهای مالیاتی هدیه دادن در مقابل به ارث بردن. وقتی ملکی را هدیه می‌دهید، دریافت‌کننده پایه هزینه شما را به ارث می‌برد که ممکن است منجر به مالیات‌های بزرگ بر سود سرمایه در صورت فروش شود. وقتی ملکی به ارث برده می‌شود، دریافت‌کننده یک پایه افزایش‌یافته به ارزش بازار عادلانه در زمان مرگ دریافت می‌کند که ممکن است مالیات‌های بر سود سرمایه را حذف کند.
استراتژی‌هایی که باید در نظر بگیرید:
- از تراست‌های غیرقابل برگشت برای حفظ کنترل در حین دستیابی به مزایای مالیاتی استفاده کنید
- املاکی با پایه پایین را به خیریه‌ها به‌جای اعضای خانواده هدیه دهید
- بیمه عمر را در نظر بگیرید تا وجوه نقدی برای مالیات‌های ارثی فراهم کنید
با یک وکیل برنامه‌ریزی ارث و یک متخصص مالیاتی مشورت کنید تا یک استراتژی جامع توسعه دهید که مالیات‌ها را کاهش دهد و در عین حال اهداف میراث شما را محقق کند.
8. استفاده از تبادل ۱۰۳۱ برای به تعویق انداختن مالیات‌های بر سود سرمایه
"اگر شما با این ملک در نام خود فوت کنید، وراث شما یک پایه افزایش‌یافته به تاریخ فوت شما دریافت می‌کنند که از مالیات‌های بر درآمد معاف است."
تبادل ۱۰۳۱ به شما اجازه می‌دهد که مالیات‌ها را به‌طور نامحدود به تعویق بیندازید. با تبادل یک ملک سرمایه‌گذاری با ملک دیگری از نوع مشابه، می‌توانید پرداخت مالیات‌های بر سود سرمایه را به تعویق بیندازید. این استراتژی به شما این امکان را می‌دهد که کل سود خود را به یک ملک جدید منتقل کنید و به‌طور بالقوه پرتفوی املاک خود را سریع‌تر رشد دهید.
الزامات کلیدی برای تبادل ۱۰۳۱:
- املاک باید برای اهداف سرمایه‌گذاری یا تجاری نگهداری شوند
- ملک جایگزین باید در عرض ۴۵ روز شناسایی شود
- تبادل باید در عرض ۱۸۰ روز تکمیل شود
- ارزش کل و حقوق ملک جایگزین باید برابر یا بیشتر از ملک واگذار شده باشد
در نظر داشته باشید که تبادل ۱۰۳۱ را با استراتژی پایه افزایش‌یافته ترکیب کنید. با ادامه تبادل املاک و به تعویق انداختن سودها تا زمان مرگ، وراث شما می‌توانند به‌طور بالقوه املاکی با پایه افزایش‌یافته به ارث ببرند که مالیات‌های بر سود سرمایه را به‌طور کامل حذف می‌کند.
9. کسر هزینه‌های سفر مرتبط با کسب‌وکار املاک خود
"تا زمانی که دلیل اصلی یک سفر تجاری باشد، می‌توانند هزینه‌های سفر مرتبط را کسر کنند."
ترکیب کسب‌وکار و تفریح برای حداکثر کردن کسرها. هنگام سفر برای کسب‌وکار املاک خود، می‌توانید هزینه‌های حمل‌ونقل، اقامت و ۵۰٪ از هزینه‌های غذا را کسر کنید. با برنامه‌ریزی استراتژیک سفرهای خود، می‌توانید مقداری زمان شخصی را نیز شامل شوید و در عین حال واجد شرایط کسرها باشید.
نکات برای کسر هزینه‌های سفر:
- هدف تجاری هر سفر را مستند کنید
- سوابق دقیقی از تمام هزینه‌ها نگه‌دارید
- فعالیت‌های تجاری را در ابتدای و انتهای سفر خود برنامه‌ریزی کنید
- هزینه‌ها را بین روزهای تجاری و شخصی تقسیم کنید
به یاد داشته باشید، هدف اصلی سفر باید مرتبط با کسب‌وکار باشد. سعی کنید بیش از ۵۰٪ از روزهای خود را به فعالیت‌های تجاری اختصاص دهید تا واجد شرایط کسر باشید. در نظر داشته باشید که در کنفرانس‌ها یا سمینارهای املاک شرکت کنید تا هدف تجاری سفرهای خود را تقویت کنید.
آخرین به‌روزرسانی::
نقد و بررسی
کتاب استراتژی‌های مالیاتی برای سرمایه‌گذاران هوشمند املاک نظرات متنوعی را به خود جلب کرده و به‌طور کلی امتیاز مثبتی دریافت کرده است. بسیاری از خوانندگان آن را آموزنده و قابل دسترس می‌دانند، به‌ویژه برای مبتدیان. این کتاب به بررسی استراتژی‌های مختلف صرفه‌جویی مالیاتی، کسری‌ها و ساختارهای حقوقی برای سرمایه‌گذاران املاک می‌پردازد. برخی از سرمایه‌گذاران با تجربه آن را بیش از حد ابتدایی انتقاد می‌کنند، در حالی که دیگران از مثال‌های واقعی و توضیحات ساده‌اش قدردانی می‌کنند. چند نفر از منتقدان اشاره می‌کنند که کتاب شامل داستان‌گویی‌های زیادی است و می‌تواند مختصرتر باشد. با وجود برخی انتقادات، بیشتر خوانندگان آن را به‌عنوان منبعی ارزشمند برای درک استراتژی‌های مالیاتی در حوزه املاک توصیه می‌کنند.
Similar Books
